بسیاری از افرادی که در فکر شروع تجارت جدیدی هستند و به‌دنبال خرید یا اجاره دفتر کار می‌گردند، ممکن است با تفاوتهای ملک اداری با تجاری آشنایی نداشته باشند و همین موضوع برای آنها دردسرهایی ایجاد کند. از همین رو بهترین کار این است که قبل از هر اقدام جدی برای خرید یا اجاره دفتر کار یا مغازه، در این رابطه اطلاعات کافی کسب کنند.
در این مقاله ما قصد داریم تا به بررسی این تفاوت‌ها بپردازیم و در مورد ویژگی‌های کاربری اداری املاک و همچنین کاربری تجاری ملک بیشتر توضیح خواهیم داد. پس با ما همراه شوید.
آشنایی با مفهوم ملک اداری و ملک تجاری
اگر در آستانه شروع یک کسب و کار جدید هستید، باید با تفاوت ملک اداری با ملک تجاری آشنا باشید تا بدانید که برای دفتر کارتان باید به دنبال چه نوع ملکی بگردید. برای آنکه بتوان بهتر تفاوتهای یک ملک اداری را با یک ملک تجاری دریافت، لازم است که در ابتدا با مفهوم ملکی با کاربری اداری و همچنین ویژگی‌های یک ملک تجاری آشنا شویم.
ملک تجاری چه ملکی است؟
طبق دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی که دستورالعمل وزارت کشور است، تمام ساختمان‌هایی که طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف تجارت و کسب‌‌و‌کار بنا شده باشند، واحد تجاری نامیده می‌شوند.
در واقع ملک تجاری، ملکی است که ضمن داشتن سند تجاری، کاربری تجاری نیز داشته باشد. به‌عنوان مثال مغازه‌ها، رستوران‌ها، عمده‌فروشی‌ها و دفاتر خدماتی از جمله آژانس‌های مسافرتی و دفاتر بیمه، همگی دارای کاربری تجاری هستند. در عین حال واحدهای تابع قانون تجارت و واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی نیز در زمره واحدهای تجاری قرار می‌گیرند.
لازم به ذکر است که مغازه، ملکی با کاربری تجاری است که باید حتماً به بیرون دسترسی مستقل داشته باشد و داخل آن کاملاً دیده شود.
اگر قصد خرید یک ملک تجاری را دارید، مهمترین نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که ملک دارای مجوز شهرداری با کاربری تجاری باشد. یعنی علاوه بر سند تجاری، به کاربری تجاری نیز نیاز خواهد بود. چرا که یک ملک تجاری، لزوما دارای کاربری تجاری نیست و ممکن است چنین کاربری‌ای نداشته باشد.
این بدان معناست که ساختمان‌هایی که در آنها فعالیت‌های شغلی، صنفی و معاملات تجاری انجام می‌شود، باید کاربری تجاری داشته باشند. این نکته را هم در نظر داشته باشید که املاک تجاری مجوز نصب تابلو دارند.
ملک اداری چه ملکی است؟
یک ملک اداری، ملکی است که دارای سند اداری بوده و معمولا به شکل واحدهای آپارتمانی است و از آن به عنوان دفتر کار استفاده می‌شود. پس محلی که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی مشغول به کار باشند و کارهای مربوط به دولت و یا بخش خصوصی را انجام دهند کاربری اداری دارند.
به عنوان مثال، تمام ساختمان‌های دولتی، نهادهای انقلاب اسلامی و سایر ساختمان‌هایی که در زمره ساختمان‌های تجاری، مسکونی و صنعتی نباشند، اداری هستند. موسسات، وزارتخانه‌ها و نهادها و شهرداری‌ها شامل املاکی با کاربری اداری- دولتی هستند. املاک اداری هم مثل املاک تجاری اجازه نصب تابلو را خواهند داشت.
تفاوت ملک اداری با تجاری چیست؟
یکی از مهمترین تفاوتهای کاربری اداری و تجاری املاک این است که املاک تجاری حق سرقفلی دارند.
دیگر تفاوت بین ملک اداری و تجاری در این است که در املاک اداری خرید و فروش انجام نمی‌شود ولی در املاک تجاری، امکان و مجوز خرید و فروش هست.
آیا امکان تغییر کاربری ملک وجود دارد؟
ممکن است بپرسید که آیا می‌توان از یک ملک مسکونی به‌عنوان دفتر کار برای انجام امورات اداری یا تجاری بهره برد یا برای یک ملک اداری، کاربری تجاری اخذ کرد یا خیر؟ برای پاسخ به این سوال، بهتر است در ابتدا درمورد زمان صدور کاربری ملک توضیحاتی ارائه دهیم.
درج کاربری ملک در پروانه ساخت
قبل از شروع به ساخت هر ملک، باید برای آن پروانه ساخت دریافت شود. پروانه ساخت در واقع مجوزی است که در آن کاربری ساختمان به صورت واضح و دقیق درج می‌شود و دریافت آن برای شروع ساخت و ساز اجباری است.
در قانون مرتبط با این موضوع می خوانیم: “شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید کند”
نظارت مداوم شهرداری
به علاوه شهرداری دائما به نوع کاربری املاک نظارت دارد و از استفاده از املاک با کاربری غیرقانونی جلوگیری می‌کند. از همین رو تغییر در کاربری املاک و نقض قوانین مربوط به کاربری ذکر شده در پروانه ساخت، از سوی شهرداری ممنوع اعلام شده و شهرداری تخلفات این چنینی را با دقت نظارت و پیگیری می‌کند؛ چنین تخلفاتی، مجازات‌های سنگینی از جریمه نقدی گرفته تا حبس را به همراه خواهد داشت.
پس در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساخت در منطقه‌ای غیرتجاری، محل کسب، پیشه و یا تجارت دایر شود، این مورد توسط شهرداری در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون مطرح خواهد شد و در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، کمیسیون با تعیین مهلت (که نباید از دو ماه تجاوز کند)، تصمیمات لازم را در مورد تعطیلی محل کسب، پیشه و یا تجارت اتخاذ می‌کند.
البته در مواقع خاص، مجوز تغییر کاربری ملک، به‌عنوان مثال از کاربری مسکونی به کاربری دیگری وجود دارد که برای انجام این کار، باید روند قانونی آن را طی کرد.
موارد استثنا
لازم به ذکر است که بعضی مشاغل مجاز هستند که واحدی با کاربری مسکونی را به تجاری تغییر دهند که البته برای این کار نیز باید با طی مراحل مربوطه، برای تغییر کاربری اقدام کنند. از جمله این مشاغل می‌توان از موارد زیر نام برد:
- پزشکان و راه‌اندازی مطب در ملکی با کاربری مسکونی
- مشاغل مرتبط با امور پزشکی
- ایجاد داروخانه (به شرط آنکه باعث ایجاد مزاحمت برای همسایه‌ها نشود)
- وکلا و استفاده از ساختمان مسکونی به‌عنوان دفتر وکالت
- راه‌اندازی دفتر اسناد رسمی
- دایر کردن دفتر ازدواج و طلاق
- دایر کردن دفاتر پیشخوان دولت
- برقرار کردن دفتر روزنامه و مجله (صرفا به عنوان دفتری برای مراجعین و کارهای اداری)
- دفتر مهندسی برای مهندسان
- راه‌اندازی مدارس (در پایه‌های مختلف؛ هم برای مدارس دولتی و هم غیرانتفاعی)
- تاسیس مهدکودک
- برقرار کردن آموزشگاه‌های مختلف (از جمله آموزشگاه موسیقی، زبان و…)
- راه‌اندازی مشاغل خانگی مثل فروش محصولات خانگی، سبزی فروشی و…