مجله کاران پلاس

عوامل موثر بر ارزش ملک

در زمان خرید و فروش ملک یکی از مهمترین چالش های پیش روی افراد قیمت و میزان ارزش ملک مورد نظر است. بسیاری از افراد به منظور تعیین قیمت ملک خود به دفاتر مشاور املاک مراجعه کرده و درخواست کارشناسی ملک را دارند. مراجعه به دفاتر املاک و استفاده از کمک آنها در بسیاری مواقع گزینه مناسبی می باشد اما آشنایی با نحوه قیمت گذاری ملک و عوامل موثر بر آن خالی از لطف نبوده و در صورت آگاهی از نکات مربوطه می توانید با اطمینان بیشتری در معاملات ملکی وارد شوید.

در بازار مسکن قیمت ملک با توجه به معیار های متفاوت تعیین شده و عوامل زیادی بر آن تاثیر دارد. در بسیاری از مواقع نیز شاهد قیمت گذاری های نامتعارف در بازار هستیم که می تواند موجب سردرگمی افراد شود. اما در مجموع ارزش ملک بر اساس معیارهایی که در ادامه به بررسی آنها خواهیم پرداخت، تعیین می شود که می توان در زمان خرید و فروش آنها را مد نظر داشت و با توجه به آنها پیش رفت و بر آگاهی خود تکیه کرد. برای داشتن اطلاعات تکمیلی پیرامون قیمت گذاری ملک بایستی ابتدا عوامل موثر بر این موضوع را بررسی کرده و تا بتوانیم بر اساس آنها محدوده قیمتی ملک را مشخص کنیم.

 

متراژ و زیربنای ملک

همانطور که انتظار می رود در بسیاری از موارد قیمت ملک با متراژ آن متناسب بوده و برای خانه ها و املاکی با زیربنای بیشتر، قیمت بالاتری را شاهد هستیم اما در برخی مناطق و برخی از محله ها این موضوع متفاوت می باشد و برای تمامی خانه ها صدق نمی کند. به طوری که در محله هایی که افراد از نظر سطح اقتصادی در رده پایین تری قرار دارند خانه هایی با متراژ بالا براحتی خرید و فروش نمی شوند چرا که در این محله ها از طرفی ذهنیت مثبتی نسب یه ساکنین خانه هایی با متراژ بالا وجود نداشته و همچنین افراد محل نیز براحتی توانایی خرید این گونه املاک را ندارند. لذا خانه هایی با متراژ بالا در مقایسه با دیگر خانه های محل افزایش قیمت چندانی را تجربه نمیکنن.

 اما در مجموع می توان قیمت ملک و متراژ آن را متناسب دانست به گونه ای که اگر تاکنون ملکی را خرید و فروش کرده باشید می دانید که خانه هایی با متراژ بالاتر قیمت بالاتری را تجربه می کنند. این موضوع در خانه های ویلایی و آپارتمانی هر دو صدق کرده و موجب بالا بودن قیمت ملک مورد نظر خواهد بود.

محله و منطقه قرارگیری ملک

انتخاب محله در زمان خرید ملک، یکی از مواردی است که می توان با استفاده از آن محدوده قیمتی خاصی را تخمین زده و برای خرید ملک اقدام کرد. چرا که منطقه ملک و میزان پیشرفت آن در گذشته و آینده، تعداد معاملات ملکی منطقه و همچنین شرایط فرهنگی و سبک زندگی ساکنین آن محدوده، تاثیر مستقیمی بر قیمت ملک داشته و با بهبود شرایط منطقه، قیمت ملک نیز افزایش می یابد. در مناطقی با شرایط مساعد و بهتر انتظار قیمت بالاتری را داریم و در مقایسه مناطقی که حسن شهرت خوبی ندارند و تخلفات فردی و مسائلی از این دست در آنها بیشتر اتفاق می افتد قیمت پایین تری را برای کلیه املاک آن منطقه شاهد هستیم. به عبارتی امنیت و حسن شهرت محله و ساکنین آن تاثیر زیادی بر قیمت ملک و همچنین سرعت خرید و فروش آن دارد.

 علاوه بر شرایط فرهنگی منطقه، امکانات رفاهی محدوده مورد نظر، دسترسی های منطقه، آب و هوای منطقه، وجود و یا عدم وجود گسل در آن محدوده و نزدیکی به مراکز دولتی خاص می تواند موجب افزایش و کاهش قیمت ملک شده و تفاوت های بسیاری را برای مناطق مختلف رقم زند. به طوری که در مناطقی با امکانات شهری بالا از جمله مراکز تفریحی، فضاهای سبز و بوستان ها، مراکز خرید و مجتمع های تجاری و همچنین محله های نزدیک به خطوط ارتباط شهری، املاک مربوطه به سبب رفاه بالاتر ساکنین، محدوده قیمت بالاتری را تجربه می کنند.

وجود مراکز آموزشی و همچنین بیمارستان ها نیز تاثیر بسزایی بر رونق منطقه و شرایط خرید و فروش املاک دارد. لذا در مناطقی که دانشگاه ها، مدارس با کیفیت و همچنین درمانگاه ها و بیمارستان های معتبر وجود دارند محله مورد نظر از شهرت خوبی برخوردار بوده و املاک با قیمت بالاتری خرید و فروش می شوند.

وضعیت سند ملک

یکی از مواردی که در بازار مسکن برای اکثر خریداران از اهمیت بالایی برخوردار است سند دار بودن ملک می باشد. اسناد ملکی بسته به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن انواع گوناگونی را شامل می شود که هر کدام از آنها شرایط ثبتی و ماهیت خاص خود را دارند. املاک مختلف می توانند دارای اسناد متفاوتی از جمله سند تک برگ، سند مشاع، سند اوقافی و.... باشند و لذا بسته به نوع سند از ارزش بالاتر و یا کمتری بهره مند خواهند بود. در این میان اسناد تک برگ در مقایسه با دیگر انواع سند های ملکی از ارزش بالاتری برخوردار بوده و نرخ معاملاتی املاک مربوطه سطح بالاتری را تجربه می کند.

در مقایسه با املاک سنددار، در برخی موارد شاهد املاک فاقد سند و معاملاتی به صورت قولنامه ای و یا وکالتی هستیم که این نوع از خانه ها و یا املاک به سبب نداشتن سند معتبر از ارزش پایین تری برخوردار بوده و لذا خرید و فروش سخت تری را در پی دارند.

تراکم واحدهای ساختمان

منظور از تراکم واحدهای ساختمان، تعداد واحدهای تعبیه شده در کل مجموعه می باشد. تراکم واحد ها در ساختمان با تعداد افراد و جمعیت ساکن در آن تاثیر مستقیمی داشته و با بالا بودن تعداد واحدها شاهد افزایش جمعیت ساکن و مشکلات جانبی این موضوع خواهیم بود. با افزایش تعداد افراد میزان سر و صدا، برخورد های افراد با فرهنگ های متفاوت و همچنین رفت و آمد آنها افزایش می یابد که می تواند مشکلاتی را در بر داشته و نیاز به رسیدگی ها بالاتر می رود. 

با توجه به این موضوع خانه هایی که در طبقات به صورت تک واحدی تعریف شده اند و ساختمان از تعداد واحدهای کمتری برخوردار است، قیمت بالاتری را تجربه می کنند که این برای بسیاری از افراد مهم بوده و در زمان انجام معامله به آن توجه بسیاری دارند. در مقایسه با این گونه املاک می توان گفت هر چه تعداد واحد های موجود در یک طبقه بالاتر باشد از ارزش ملک کاسته خواهد شد. این موضوع برای ساختمان هایی که به صورت مجتمع های بزرگ ساخته می شوند مطرح می شود. به طوری که در این گونه ساختمان ها تعداد واحد های مسکونی بالا بوده و شرایط زندگی در آنها با آپارتمان هایی با تعداد واحد کم بسیار متفاوت می باشد. 

لذا در زمان قیمت گذاری ملک تعداد واحد های موجود در کل ساختمان و همچنین واحد های تعبیه شده در یک طبقه مورد بررسی قرار گرفته و در کنار عوامل دیگر قیمت گذاری ملک  و تعیین محدوده آن انجام می شود.

مصالح بکار رفته در ساخت بنا

مصالح ساختمان می تواند تاثیر زیادی در کیفیت ساخت بنا داشته باشد و از طرفی طول عمر ساختمان را در پی داشته باشد. مصالح بکار رفته در ساخت علاوه بر زیبایی و کمک به معماری خانه تاثیر مستقیمی بر کیفیت و طول عمر آن دارد. یکی از مواردی که بسیار در طول عمر و استحکام بنا نقش دارد نوع سازه ساختمان است که می تواند فلزی و یا بتنی باشد. 

علاوه بر این تجهیزات بکار رفته در فضای داخلی ساختمان نیز از اهمیت بالایی برخوردار بوده و روی کیفیت خانه و در نتیجه قیمت آن موثر می باشد. از جمله این مصالح می توان شیرآلات ساختمان، تاسیسات خانه، سرامیک های کف و سرویس های بهداشتی و در و پنجره های ساختمان اشاره کرد. در مجموع می توان این گونه عنوان کرد که با بهبود کیفیت مصالح چه داخلی و چه بیرونی می توان انتظار قیمتی بالاتر در مقایسه با موارد مشابه را داشت.

امکانات رفاهی ساختمان

در بسیاری از ساختمان های که جدیدا ساخته و اجرا می شوند امکاناتی مانند لابی مجلل به همراه لابی من 24 ساعته، دوربین های مداربسته، سیستم های سرمایش و گرمایش مرکزی، استخر، سونا، جکوزی، سالن اجتماعات، سالن مطالعه، روف گاردن و بسیاری امکانات دیگر را شاهد هستیم که تمامی این ها تاثیر مستقیمی بر ارزش ملک داشته و موجب افزایش قیمت آن می شوند. 

نمای بیرونی خانه

نمای بیرونی ساختمان بسته به این که از چه متریالی برای ساخت آن استفاده شده باشد تاثیری مستقیمی بر قیمت ملک دارد. بسیاری از ساختمان ها از ترکیب سیمان و سنگ ساخته شده و دارای کیفیت های متفاوتی از نظر مصالح و همچنین اجرا می باشند. برخی از ساختمان ها نیز از مصالح گران تر به جهت زیبایی ساختمان بهره می برند گه قیمت بالاتری را برای این گونه املاک شاهد هستیم. نمای کامپوزیت و همچنین نمای چوب که امروزه بسیار مورد استفاده قرار می گیرند، زیبایی دوچندانی به ساختمان بخشیده و از طرف دیگر موجب افزایش قیمت ملک نیز می شود. لذا می توان این گونه بیان کرد که هر چه جنس مصالح بکار رفته در نمای ساختمان و طراحی آن بهتر باشد، قیمت بالاتری برای ملک انتطار می رود.

فرم زمین ملک

اکثر ساختمان ها دارای زمین هایی با فرم مشخص هستند و در زمان ساخت پرتی کمتری را برای آنها شاهد هستیم. اما در برخی پروژه ها نیز به سبب طراحی شهری و خیابان کشی ها فرم زمین متناسب نبوده و ساختمان مورد نظر پرتی و قناسی زیادی دارد که این مورد به عنوان یک نکته منفی تاثیر بدی بر ملک گذاشته و موجب کاهش قیمت آن می شود. به عبارتی زمین هایی که فرم متناسبی ندارند به سبب قناسی آن قیمت پایین تری داشته و از نظر خرید و فروش نیز با مشکل روبرو می شوند. هر چه میزان قناسی زمین بالاتر باشد و ساختمان مورد نظر بد شکل اجرا شده باشد به همان اندازه قیمت ملک افت بیشتری خواهد داشت.

چشم انداز واحد و ملک مورد نظر

بسیار از ساختمان های اجرا شده در شهر های مختلف، چشم انداز خاصی نداشته و معمولا ساختمان های مجاور در دید واحد ها قرار دارد. اما در برخی مناطق مانند منطقه 22 شهر تهران به سبب وجود جاذبه ای مانند دریاچه چیتگر ساختمان های محدوده اطراف دریاچه از چشم انداز زیبایی بهره می برند که این مورد برای ساکنین شرایط متفاوتی را رقم زده و زیبایی بی نظیری را برای چشم انداز واحد ها رقم می زند. به همین سب در این گونه واحد های مسکونی قیمت بالاتری را در مقایسه با ساختمان هایی که از این چشم انداز بی بهره اند، شاهد هستیم. 

پس در مجموع می توان این گونه بیا کرد که ساختمان ها و واحد هایی که پشم انداز زیبایی دارند قیمت بالاتری را تجره می کنند.

چندبر بودن ملک مورد نظر

منظور از چندبر بودن ساختمان قرارگیری ملک در نبش کوچه ها و خیابان ها می باشد به طوری که دو یا چند ضلع از ساختمان در راستای کوچه و یا خیابان قرار دارد. این گونه ساختمان ها از ارزش بالاتری برخوردار بوده و قیمت بیشتری در مقایسه با خانه های مجاور و وسط کوچه دارند.

رونق خرید و فروش در محدوده ملک

در مناطق مختلف بسته به آب و هوا، شرایط فرهنگی منطقه، رشد منطقه و یا قرارگیری آن در طرح های عمرانی شرایط متفاوتی از نظر خرید و فروش املاک و توجه عموم مردم را شاهد هستیم. در مناطقی که خرید و فروش بیشتر انجام می شود و بازار ملک مورد توجه می باشد قیمت های بالاتری را انتظار داریم. چرا که در این گونه مناطق به سبب اهدافی که توسط مردم و یا دولت دنبال می شود خرید و فروش املاک سرعت بیشتری داشته و ارزش املاک بالاتر می رود.

تورم و شرایط اقتصادی کشور

این مورد برای تمامی ساختمان ها با کاربری های متفاوت یکسان بوده و با افزایش تورم در کشور شاهد افزایش قیمت ملک در معاملات مربوطه خواهیم بود. شرایط اقتصادی کشور در برخی از بازه های زمانی به گونه ای پیش می رود که شاهد افزایش قیمت ها در کلیه بازار های موجود هستیم و به همین سبب قیمت املاک و خانه ها با افزایش مواجه شده و رشد قیمت در تمامی خانه ها با هر شرایطی را شاهد خواهیم بود.

علاوه بر موارد ذکر شده و تاثیر آنها بر ارزش املاک می توان موارد زیر را نیز در نظر گرفت:

معماری خانه 

جانمایی ساختمان یا واحد مورد نظر

طبقه قرارگیری واحد

قرارگیری در خیابان های اصلی

سازنده و کیفیت ساخت پروژه های انجام شده توسط او

جهت گیری ساختمان و میزان نور خانه

ارزش املاک با شرایط مشابه

جنس سقف خانه