امروزه روند ساخت و ساز با سرعت بسیار بالایی در حال گسترش است. اگر به اطراف خود نگاه کنید، در گوشه و کنار خیابان‌های شهر، ساختمان‌های گوناگونی می‌بینید. بناهای قدیمی جای خود را به برج‌های چند طبقه داده‌اند و زمین‌های خالی برای گود برداری آماده شده‌اند. چیزی که در ارتباط با همه این ساخت و سازها اهمیت ویژه‌ای دارد، رعایت نکات ایمنی و فنی مربوط به ساختمان‌ها است.
انواع تخلفات ساختمان سازی و برج سازی
تخلف بنای فاقد پروانه
پروانه ساختمان، سندی است که شهرداری صادر می‌کند و در اختیار مالک قرار می‌دهد. در این سند اطلاعاتی نظیر مساحت زیربنا، نوع اسکلت ساختمان، تعداد طبقات، مشخصات متقاضی صدور پروانه، نام مهندسین ناظر، شماره پلاک ثبتی ملک، کروکی زمین و تاریخ صدور پروانه ذکر می‌شود.
طبق تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری، ساختمان‌هایی که با رعایت اصول سه‌گانه بدون پروانه ساختمانی در محدوده شهر یا حریم آن احداث می‌شوند، دچار تخلف شده و در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری تحت بررسی قرار می‌گیرند. این کمیسیون با توجه به شرایط و موقعیت ملک، اعم از اداری، تجاری و مسکونی اختیار صدور رای جریمه یا تخریب را برای چنین ساختمانی دارد. میزان جریمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، به اندازه یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن است.
بر اساس این تبصره، در صورتی که اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی رعایت نشده باشند، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری رای تخریب را صادر می‌کند. در مواردی که شهرداری از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری کند، اما دستور اجرا نشود، شهرداری می‌تواند با استفاده از ماموران اجرائیات و در صورت نیاز نیروی انتظامی، عملیات ساختمان‌سازی را متوقف نماید.
لازم به توضیح است که زمان اعتبار پروانه ساختمان، دو سال از تاریخ صدور است و تا دو سال دیگر هم قابلیت تمدید دارد. به عنوان یک معیار کلی، این زمان حدود 4 سال در نظر گرفته می‌شود؛ زیرا به دلایل مختلفی ممکن است که در حین ساخت، نقشه اولیه معماری تغییر پیدا کند. محاسبه اخذ هزینه آن نیز با توجه به کاربری ملک تعیین می‌شود. معمولاً عواملی که در هزینه اخذ پروانه ساخت تاثیر دارند شامل متراژ زمین، مساحت ناخالص، قیمت منطقه‌ای ساختمان، تعداد طبقات، تعداد پارکینگ و ... می‌شوند.
در حالت کلی هر ساخت و سازی که از شهرداری مجوز کتبی نداشته باشد، یک بنای فاقد پروانه محسوب می‌شود. حتی اگر مالک، تمام مراحل مربوط به صدور و دریافت پروانه را طی کرده و عوارض مربوطه را پرداخته باشد؛ اما مجوز کتبی را دریافت نکرده باشد.
تخلف مهندس ناظر
وظیفه مهندس ناظر این است که بنای اجرا شده را با نقشه و مندرجات ذکر شده در پروانه ساخت تطبیق دهد و روی آن‌ها نظارت داشته باشد. به طور کلی افزایش ایمنی و کنترل کیفی انواع پروژه‌های عمرانی، بر عهده مهندس ناظر پروژه است. این شخص باید به خوبی با تمام نهادها و مراجع صنعت ساختمان‌سازی مثل نظام مهندسی، شهرداری و ... آشنا باشد و بتواند در مواقع مورد نیاز با آن‌ها مکاتبات لازم را انجام دهد.
حالا اگر این شخص، موردی را خلاف واقع گواهی کند یا یک تخلف را به شهرداری اطلاع ندهد، متخلف شناخته شده و مسئله او قابل طرح در کمیسیون ماده 100 خواهد بود. برخی از دلایل اصلی محکومیت‌های قضایی و انتظامی مهندسان که باعث شکایت از مهندس ناظر ساختمان می‌شوند، عبارتند از:
حذف پارکینگ: نبود پارکینگ در ساختمان یا عدم رعایت فاصله ستون‌ها با هم در ورودی پارکینگ و توجه نکردن به نحوه چینش خودروها در زمان دیوار چینی.
عدم رعایت درز انقطاع: این مورد باید توسط مهندس ناظر نقشه‌بردار، ناظر معمار و ناظر هماهنگ‌کننده، قبل از بتن ریزی فنداسیون و اجرای ریشه ستون‌ها همزمان با نصب بیس پلیت و نصب اسکلت ساختمان کنترل شود.
عدم رعایت بر و کف ساختمان: عدم رعایت تراز کف، باعث افزایش ارتفاع ساختمان یا طول ستون‌ها و عدم رعایت بر می‌تواند موجب ورود ملک به داخل معبر شود. طرح این پرونده در کمیسیون، حکم تخریب را در بر خواهد داشت.
عدم نصب آسانسور‌های استاندارد: سقوط آسانسور و کیفیت پایین آن قبل از صدور پایان کار، یکی از تخلفات مهندسین ناظر محسوب می‌شود.
علاوه بر موارد بالا، عدم اجرای اسکوپ در نمای ساختمان، عدم اجرای دریچه تبادل هوا، اجرای نامناسب اسکلت بتنی ساختمان و عدم رعایت موارد ایمنی دیگر، تخلفاتی هستند که در دسته‌بندی وظایف مهندس ناظر ساختمان قرار می‌گیرند و در صورت صادر شدن پایان کار می‌توانند برای او گرفتاری‌های حقوقی ایجاد نمایند.
عدم استحکام بنا
بعضی از ساختمان‌ها به صورت معمار‌ساز و بدون مهندس ناظر ساخته می‌شوند. گاهی نیز کاربری ملک به مرور زمان تغییر پیدا می‌کند و ملک مسکونی به ملک تجاری یا اداری تبدیل می‌شود. در این شرایط مالک برای انتقال ملک و تخریب و نوسازی آن، نیاز به گواهی پایان کار دارد. معمولاً شهرداری‌ها در چنین مواقعی مالک را ملزم می‌کنند که یک برگه تعهد نظارت با مهر و تایید یک مهندس ناظر فراهم آورند که به آن برگه استحکام بنا می‌گویند. در صورتی که برای ساختمان اتفاقی بیفتد که دلیل آن عدم ایستایی و استحکام سازه باشد، مهندس ناظر که برگه استحکام بنا را امضا کرده است، مسئول خواهد بود و باید پاسخگو باشد.
به طور کلی اگر کمیسیون تشخیص دهد که بنا پایداری لازم را ندارد، هرچند مهندس ناظر ساختمان نظر شهرداری را قبول نداشته باشد، مسئله به کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ می‌شود تا تصمیم نهایی در مورد آن سازه اجرا گردد.
تغییر غیر قانونی کاربری ملک در حریم شهری
شهرداری وظیفه دارد طبق مفاد طرح جامع هر شهر، نوع کاربری هر ساختمان را تعیین کند. مالکان نیز موظف به رعایت کاربری تعیین شده از سوی شهرداری هستند. به طوری که عدم رعایت آن، تخلف محسوب شده و موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مطرح می‌شود. در صورت اثبات تخلف هم، مالک دو ماه فرصت دارد که ملک را تخلیه کند تا تصمیمات لازم در مورد ملک گرفته شده و اجرا گردد.
تخلف مربوط به تراکم ساختمانی
این نوع تخلف یکی از رایج‌ترین انواع تخلفات مربوط به حوزه ساختمان‌سازی محسوب می‌شود. در صورتی که چنین قصوری در زمان ساخت انجام شده باشد، علاوه بر پرداخت جریمه‌های مربوط به شهرداری، گواهی پایان کار نیز برای آن صادر نخواهد شد.
تجاوز به معابر شهری
منظور از تجاوز به معابر شهری، عدم عقب نشینی ملک است؛ بنابراین در هنگام ساخت و ساز، سازنده ملک باید طبق پروانه ساخت نسبت به عقب نشینی ملک اقدام نماید و حتی سانتی‌متری هم به معابر شهری تجاوز نکند. در صورت عدم توجه به این مورد، شهرداری می‌تواند مسئله را به کمیسیون ماده 100 گزارش دهد و مانع ادامه کار شود. مالک هم موظف به اصلاح ساختمان خواهد شد.
احداث بنا خلاف ضابطه به صورت پیشروی طولی
منظور از پیشروی طولی همان میزان حدودی جهت احداث بنا ضرب در طول عرصه است که نسبت به مساحت ساختمان 60 به 40 حساب می‌شود. این جمله بدین معناست که می‌توان در 60 درصد طول زمین، بنا احداث کرد و بقیه زمین باید به صورت فضای آزاد، باز باشد. عدم رعایت این مورد، تخلف محسوب می‌شود و تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و ضوابط فنی یا بهداشتی، در کمیسیون ماده 100 قابل رسیدگی است.
عدم احداث پارکینگ
همان‌طور که قبلا هم گفته شد، یکی از موارد مهم در پروژه ساخت و ساز، احداث پارکینگ است. ساختمانی که پارکینگ نداشته باشد یا نتوان از پارکینگ آن استفاده کرد، مشمول تخلف شده و کمیسیون ماده 100 با توجه به موقعیت بنا، برای آن جریمه تعیین می‌کند. البته در شرایطی که پارکینگ امکان اصلاح داشته باشد، کمیسیون نمی‌تواند برای آن جریمه‌ای در نظر بگیرد و فقط موظف است مالک را وادار کند که ایرادات مربوطه را رفع نماید.
مراجع مسئول بررسی و رسیدگی به تخلفات ساختمانی کدامند؟
همان‌طور که گفته شد، ساختمان‌های زیادی هستند که به دلایل متعدد مغایر با اصول و قوانین شهرسازی و بدون رعایت نکات ایمنی و بهداشتی ساخته می‌شوند. در چنین شرایطی فرد متخلف، سازنده ساختمان است که باید مجازات شود؛ اما کدام نهاد یا مرجع مسئولیت این کار را بر عهده می‌گیرد؟ برای پاسخ به این سوال باید گفت که معمولاً مهم‌ترین و اصلی‌ترین نهادهای رسیدگی به تخلفات ساختمانی، شهرداری‌ها هستند. آن‌ها این تخلفات را در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌کنند. در کمیسیون هم قاضی دادگستری، یک نفر از اعضای شورای شهر، یک نماینده از شهرداری و یک نماینده از وزارت کشور حضور دارند.
بعد از اینکه نتیجه اولیه کمیسیون اعلام شد، ذینفع پرونده 10 روز فرصت دارد تا تمام توضیحات و دفاعیات خود را به صورت کتبی برای کمیسیون ارسال نماید. وقتی مهلت ده روزه به اتمام رسید، کمیسیون ظرف مدت یک ماه جلسه‌ای با حضور نماینده شهرداری برگزار می‌کند و تصمیم نهایی را در مورد پرونده می‌گیرد. اگر رای او به قطع ادامه ساخت و ساز برای ساختمان فاقد پروانه ساخت باشد، باید ظرف یک هفته این موضوع در کمیسیون به بحث گذاشته شود.