تقسیم‌بندی انواع قراردادهای ساختمانی
انواع قراردادهای ساختمانی از نظر روش اجرا
انواع قراردادهای ساختمانی از نظر روش اجرا به 5 دسته تقسیم می‌شوند. توجه به این دسته‌بندی‌ها و ویژگی‌های هر کدام به بهبود عقد قرارداد و مدیریت آن کمک خواهد کرد. تنظیم قراردادهای ساختمانی بر پایه قوانین و مقررات ساختمانی باعث تفکیک وظایف، بهبود کیفیت ساختمان‌ها، تسهیل مدیریت پروژه و در نتیجه افزایش رضایت مشتریان خواهد شد.
شرکت ساختمانی فرداسازان سرزمین پارس با نام تجاری پارسلند به صورت گسترده در حوزه‌های ساختمانی فعالیت دارد. جهت اطلاع از آخرین قوانین و مقررات حوزه ساختمانی و عقد انواع قرارداد ساختمانی کافیست با متخصصین پارسلند تماس بگیرید.
1 . قرارداد ساختمانی امانی
قراردادهای تک عاملی یا خود اجرا که به آنها قراردادهای امانی نیز گفته می‌شود، یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای ساختمانی در کشور است. در قرارداد ساختمانی امانی کارفرما علاوه بر تامین مالی پروژه، کلیه مراحل از طراحی تا اجرا و پیاده‌سازی را به عهده دارد. در واقع در این نوع قراردادها که بیشتر در پروژه‌های عمرانی کوچک مانند ساخت، تعمیر و باز سازی خانه استفاده می‌شود، تمامی مسئولیت اجرای پروژه بر عهده کارفرماست. همچنین لازم به ذکر است که در این قراردادها پیمان یا قرارداد با شرکت‌های خارجی بسته نمی‌شود.
اما مهم‌ترین مزایا و معایب این نوع قراردادها چیست؟ به طورکلی انتظار می‌رود در قراردادهای امانی مدیریت پروژه آسان‌تر، هزینه‌ها کمتر و سود کارفرمایان بیشتر باشد. با وجود اینکه اصولا اجرای کار امانی بین ۱۳ تا ۱۵ درصد ارزان تر تمام شود، اما اتفاقی که در عمل رخ می‌دهد متفاوت است. همانطور که گفته شد مدیریت کلی پروژه با کارفرما است و این موضوع موجب تراکم و پیچیدگی فعالیتهای طراحی و اجرا و مدیریت مراحل مختلف در پروژه می‌شود. به همین دلیل است که این نوع قراردادها برای پروژه‌های کوچک مناسب است.
2 . قرارداد ساختمانی دو عاملی
استفاده از قراردادهای ساختمانی دو عاملی از جمله روشهای معمول و مرسوم در اجرای پروژه‌های ساختمانی به شمار می‌رود. این نوع قرارداد در مقایسه با قرارداد تک عاملی سازمان یافته‌تر است. در واقع قرارداد ساختمانی دوعاملی این امکان را فراهم می‌کند که کارفرما برای انجام راحت‌تر پروژه خود از یک پیمانکار استفاده کند. در این نوع قرارداد کلیه خدمات طراحی و ساخت توسط پیمانکار انجام شده و کارفرما بیشتر نقش کنترلی و مدیریتی دارد. قراردادهای ساختمانی دو عاملی که گاهی به نام قرارداد طرح و ساخت نیز شناخته می‌شود، به دو دسته کلی تقسیم می‌شود.
1 . قرارداد طرح و ساخت توأم (Design & Build)
در قرارداد طرح و ساخت توأم، مسئولیت کلیه عملیات مربوط به اجرای پروژه مانند خدمات طراحی، تدارکات و پیاده‌سازی به پیمانکار واگذار می‌شود. در واقع کارفرما، پس از تکمیل طراحی از طریق مناقصه یا عقد قرارداد مستقیم، تدارکات و اجرای پروژه را به پیمانکار واگذار می‌کند که این موضوع سرعت انجام پروژه را بهبود می‌بخشد.
به طورکلی استفاده از قرارداد طرح و ساخت توأم با اعطاء مسئولیت کامل طراحی و ساخت به یک پیمانکار و کاهش درگیری کارفرما با فرایند طراحی و ساخت، پیچیدگی انجام پروژه را کاهش می‌دهد. از طرفی این نوع قرارداد موجب افزایش سرعت و کاهش هزینه انجام پروژه می‌شود.
درطرف مقابل، علاوه بر پیچیدگی انتخاب پیمانکار که منجر به کاهش رقابت و افزایش قیمت می شود، واگذاری بخش عمده کار به یک پیمانکار ممکن است موجب برآورده نشدن انتظارات و افزایش ریسک برای کارفرما شود.
2 . قرارداد مهندسی، تدارکات و ساخت (EPC)
قرار داد مهندسی تدارکات و ساخت(engineering, procurement, construction ) یا به اختصار EPC، نوعی از قراردادهای ساختمانی دو عاملی است. این نوع قرارداد همانطور که از نام آن می‌توان فهمید به سه بخش طراحی و مهندسی (engineering)، تأمین کالا (procurement) و اجرا (construction) تقسیم می‌شود.
در این روش محدودیت‌هایی برای کارفرما ایجاد می‌شود و کلیه فعالیتهای پروژه برعهده پیمانکار است. این ویژگی موجب می‌شود کارفرما درگیر مسئولیت‌های سنگین مدیریتی و اجرایی نشود. روش EPC امکان انجام کارها به صورت غیر متمرکز را فراهم می‌کند. این موضوع به این معناست که برخی از فعالیتهای حوزه اجرایی می‌تواند قبل از تکمیل کارهای طراحی، انجام شود.
قرارداد مهندسی، تدارکات و ساخت (EPC) اغلب با ارائه مناقصه منعقد می‌شود. به همین دلیل لازم است پیش از مناقصه، مطالعات اولیه پروژه و طراحی مفهوم انجام شده باشد.
کاهش پیچیدگی و ریسک برای کارفرما، صرفه جویی در زمان و هزینه‌ها و تخمین زمان پروژه از ابتدا، آزادی عمل پیمانکاران در انتخاب تجهیزات و تکنیک‌ها و امکان بررسی مهندسی و داشتن گزینه‌های مختلف طراحی برای کارفرمایان، مهم‌ترین مزیت‌های روش دوعاملی است. از طرفی قرارداد ساختمانی دو عاملی با واگذاری عمده کارها به پیمانکار موجب کاهش کنترل کارفرما بر پروژه و عدم انتقال دانش فنی به کارفرما می‌شود. همچنین انتخاب پیمانکار مناسب جهت تضمین کیفیت پروژه، فرآیندی سخت و زمان بر است.
4. قرارداد ساختمانی چهار عاملی
مورد چهارم در انواع قراردادهای ساختمانی، قرارداد ساختمانی چهار عاملی است. نام دیگر قرارداد ساختمانی چهار عاملی، قرارداد مدیریت اجرا است. در این نوع قرارداد برخلاف قرارداد ساختمانی سه عاملی، کارفرما از یک شرکت خارجی جهت مدیریت و کنترل پروژه و هماهنگی بین طرح و ساخت استفاده می‌کند. با توجه به محدوده فعالیت عامل چهارم، این نوع قرارداد به روشهای مختلف قابل پیاده سازی است. به عنوان مثال استفاده از عامل چهارم در کل پروژه یا در قسمت اجرایی آن، نوع جدید از قرارداد ساختمانی چهار عاملی را به وجود می‌آورد.
5. قرارداد ساختمانی ساخت، بهره‌برداری و انتقال
قرارداد ساختمانی ساخت، بهره‌برداری و انتقال بیشتر در انجام پروژه‌های زیربنایی مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این نوع قرارداد ابتدا ساخت و بهره‌برداری از پروژه به یک شرکت خارج از مجموعه (عموما خصوصی) سپرده می‌شود و پس از یک دوره معین پروژه جهت بهره‌برداری به کارفرما منتقل می‌شود. این نوع قراردادها بسته به روند کار چند نوع مختلف دارند، از جمله قراردادهای ساخت، بهره برداری، انتقال یا (BOT) و ساخت، اجاره، انتقال یا (BRT)، که بسیار رایج هستند.
انواع قراردادهای ساختمانی بر اساس نحوه انعقاد پیمان
روش دوم دسته‌بندی در بررسی انواع قراردادهای ساختمانی بر اساس تعیین نحوه انعقاد پیمان است. در این روش دسته‌بندی علاوه بر قراردادهای مهندسی، تدارک و اجرا که پیش از این توضیح داده شد، قراردادهای ساختمانی به 5 دسته کلی تقسیم می‌شوند.
1 . قراردادهای پیمانکاری بر اساس فهرست بها
در این روش کلیه فعالیتهای انجام شده از قبیل خاکبرداری، بتن ریزی و اسکلت بندی در یک بازه زمانی مشخص اندازه‌گیری می‌شوند. قیمت‌های برآورد شده با دفترچه فهرست بها مصالح و عملیات ساختمانی تطابق داده شده و هزینه فعالیتهای انجام شده محاسبه و به کارفرما اعلام می‌شود. در این نوع قرارداد پیمانکار دستمزد کارهایی را که انجام داده است بر اساس میزان ساعت کارکرد و نیز حق الزحمه ساعتی که در قرارداد آمده است، دریافت می‌کند.
2 . قراردادهای پیمان مدیریت
در قراردادهای پیمان مدیریت، مدیریت عضوی از تیم کارفرما است که به صورت حق الزحمه‌ای کار می‌کند. در واقع پیمان مدیریت به دنبال اصلاح روشهای مدیریتی هدایت و انجام پروژه‌ها به وجود آمده است. این روش مزایای زیادی دارد که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد.
۱. امکان اعمال تجربیات ساخت در طراحی در نتیجه موجب کاهش زمان، هزینه و بهبود در اجرایی شدن طرح ها
- 2. عدم نیاز به خدمات نظارتی مشاوران پروژه با توجه به نظارت مدیر پیمان بر عملیات اجرایی پیمانکاران
- کاهش و رفع تداخلات کاری، ارائه خدمات پشتیبانی به پیمانکاران و در نتیجه تسریع عملیات اجرایی توسط مدیر پیمان
- انتقال کلیه ریسک های ناشی از عملیات ساخت به مدیر پیمان
3 . قرارداد بر اساس برآورد با قیمت ثابت
در این نوع قرارداد گستره فعالیت تعیین می‌شود و سپس قرارداد برای انجام کل کار منعقد می‌گردد. در این نوع قراردادها در صورت لزوم افت ارزش پول که محاسبه شده و پرداخت می گردد. این نوع قراردادها اگر شامل تعدیل و یا پاداش وجود نباشند به اصطلاح Lump Sum تلقی می‌شود.
4. قرارداد بر اساس متر مربع زیربنا
قرارداد بر اساس متر مربع زیر بنا موجب تسهیل و تسریع در امور اجرایی کارهای ساختمانی و آگاهی کلی از پروژه خواهد شد. در این نوع قرارداد مشاور پروژه کلیه نقشه ها و جزئیات ساختمان را تهیه می‌کند تا قبل از اجرا مختصات پروژه روشن و شفاف باشد. معمولا به این قرارداد کاهش هزینه تعلق نمی‌گیرد در نتیجه بهتر است قبل از مناقصه کلیه مباحث مالی پیش بینی و در نظر گرفته شود.
5. قراردادهای کلید در دست یا Turnkey
این روش شباهت زیادی با روش طراحی و ساخت توأم دارد، با این تفاوت که تمام کارها و فعالیتهای پروژه به عهده پیمانکار است و کارفرما به اصطلاح فقط با چرخاندن یک کلید از پروژه بهره برداری می‌کند.
قرارداد Turn-Key ممکن است صرفا برای بخشی از پروژه استفاده شود که در این صورت پیمانکار تنها برای بخشی از کار مسئولیت طراحی را برعهده دارد. به این نوع خاص از قرارداد کلید در دست، Semi Turn Key یا Partial Turn Key می گویند. لازم است بدانیدکه در این روش، مرحله مناقصه پروژه از اهمیت بالایی برخوردار است.